Регион:
Закладки (2)

Участок по договору аренды. Опасная перспектива или неожиданная выгода?

12.11.2013

С этими и другими вопросами мы обратились к адвокату Минской городской коллегии адвокатов Сергею Калиновскому.

 - На что может претендовать арендатор земли? Может ли государство изъять участок в любой момент?

- Все права на землю (помимо права частной собственности) относятся к ограниченным вещным правам. И, в отличие от права частной собственности, вещные права можно прекратить и без решения суда.

С другой стороны, если тот или иной земельный участок понадобится государству (например, на этом месте будет построена дорога), то на решение об его изъятии не сможет повлиять ни право частной собственности, ни право аренды.

Право аренды на землю дает, в первую очередь, возможность пользоваться участком. Если это не противоречит целевому использованию, то арендатор может на этом месте построить дом. Здесь нужно отдельно подчеркнуть, что этот дом будет принадлежать арендатору земли по праву собственности. И если по каким-либо причинам участок будет изъят, то он имеет право требовать выплату компенсации в размере оценочной стоимости дома.

Единственный нюанс, который прописан в законодательстве – право на землю следует за правом на недвижимость. Т.е. не может быть такой ситуации, когда дом принадлежит одному человеку, а право аренды на участок другому. Это значит, что если арендатор решит продать дом, то покупателю вместе с правом собственности на строение перейдет право аренды на участок. 

Кстати, компенсации подлежит и любое улучшение участка (например, арендатор завез чернозем, тем самым повысив стоимость земли). 

 

- В каких случаях государство может изъять арендованный земельный участок?

  • Если арендатор не использует участок по назначению в течение двух лет (если целевое назначение – ведение сельского хозяйства – в течение одного года);
  • если на участке стоит бесхозный дом (например, это ветхое строение, владельцы которого уже забыли о его наличии);
  • если дом сгорел, и арендатор в установленном порядке и сроки его не восстановил;
  • если деньги на приобретение права аренды были добыты преступным путем (или в случае любой другой законной конфискации участка);
  • все остальные основания, которые предусмотрены в законодательстве применительно к каким-либо нарушениям.

- Что делать, если срок аренды по договору подошел к концу?

- Известно, что максимальный срок аренды участка составляет 99 лет. Однако чаще всего сельсоветы заключают договора аренды на землю на 49 лет. Здесь нужно также учесть, что срок аренды земельного участка (который предоставлен для строительства или обслуживания капитальных строений) должен быть не менее нормативного срока строительства и эксплуатации этих зданий.

Когда срок аренды уже практически подошел к концу (не менее чем за 3 месяца до истечения), арендатор должен обратиться в местные органы власти с заявлением о продлении права аренды. Если государство не планирует использовать этот участок для своих нужд, то, скорее всего, срок аренды будет продлен.

Иногда арендаторы попросту забывают о времени, и не оформляют необходимые документы в установленный срок. В таком случае право аренды прекращается автоматически. Далее получается не слишком приятная ситуация для обеих сторон: на государственной земле стоит частный дом. И тогда местные органы власти теоретически имеют право не заключать договор аренды с забывчивым гражданином. Дом может быть снесен, а его собственнику остается только пытаться требовать возмещения ущерба в размере стоимости своей недвижимости.

Если местные органы власти все же идут навстречу арендатору, то, скорее всего, ему все равно придется проходить процедуру предоставления земельного участка, и, вполне возможно, повторно участвовать в аукционе.

- Можно ли унаследовать право аренды?

- Право аренды наследуется на тех же условиях, что и право собственности. Единственный нюанс – наличие строения на участке. Если дом есть, распределение прав аренды на участок будет осуществляться пропорционально долям, которые наследники получат непосредственно в доме. Это один из примеров долевого права аренды.

Если же никаких строений на участке нет, то далеко не все наследники смогут получить свою "долю". В первую очередь, все зависит от делимости данного участка. Неделимым чаще всего признается земельный надел небольшой площади. Например, участок в 10 соток достаточно сложно разделить на 5 человек. В таком случае наследникам между собой придется как-то договориться, и право аренды получит кто-то один из них. 

В целом можно сказать, что право аренды – это вполне цивилизованный инструмент, который так же, как и все, работает в рамках законодательства. И при отсутствии других возможностей построить дом, не нужно бояться заключать договор аренды на землю.

Автор: Марина Миронова раздел: Юридические аспекты

 

Имя:*

Электронная почта:*


Ваш Email публиковаться не будет.
Также может быть показана ваша аватарка, если Вы зарегистрируетесь на сайте http://www.gravatar.com
Если вы не оставите комментарий, то ваша оценка будет учтена, но в списке комментариев будет не видна.
актуальность темы:
полнота информации:
Rating All.BY